Wichtige Informationen zum Hauskauf in Spanien

Intro

Wenn Sie sich zum Kauf einer Immobilie in Spanien entschleiden, ist es wichtig, einige Punkte zu beachten, damit Sie wirklich nur die Immobilie und nicht eventuelle Schulden kaufen:

• Es muß unbedingt ein Grundbuchauszug vom zuständigen Registeramt angefordert werden, aus dem ersichtlich wird, ob das Haus mit irgendwelchen Schulden oder Hypotheken belastet ist.
• Dann sollte man bei den zuständigen Behörden und Verteilern , wie z.B. für Strom, Wasser, Steuern, ect., prüfen, daß keine alten Rechnungen offenstehen.
• Normalerweise unterzeichnet man zunächst einen Privaten Kaufvertrag oder eine Kaufoption , in welchem schon alle relevanten Vertragspunkte festgelegt werden, z.B. Höhe der Anzahlung, Datum der endgültigen Abschlußzahlung und Übergabe des Eigentums, ob Inventar im Kaufpreis enthalten ist, etc.
• Bei Unterzeichnung der “Escritura Pública” (Notarvertrag) vor einem ordendlichen Notar, geht das Eigentum in die Hände des neuen Eigentümers über. Normalerweise wird die Abschlußzahlung in Form eines Bankschecks oder bar beim Notar übergeben, so daß keine zeitliche und örtliche Verschiebung der Übergabe gegeben ist.
• Unsere Agentur führt die entsprechenden Überprüfungen durch und kümmert sich um eine korrekte Abwicklung.
• Nach Unterzeichnung beim Notar erhalten Sie sofort eine Kopie (Copia Simple) der Original-Escritura. Das Original erhalten Sie ca. 6 Monate später, wenn sie vom zuständigen Registeramt geprüft und eingetragen worden ist.
• Alle Serviceleistungen – wie z.B. Wasser, Strom, Telefon, etc. – müssen auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden und alle notwendigen Bankeinzugsvollmachten von ihm unterzeichnet werden, damit die neue Rechnungsstellung ohne Probleme von statten geht. Auch hier stehen wir Ihnen unterstützend beiseite und übernehmen die entsprechenden Behördengänge.

Steuern und Gebühren

Ein weiterer und wichtiger Punkt sind die zu zahlenden Steuern und Gebühren für den Käufer wie für den Verkäufer: Der Verkäufer muß die Kapital-Ertrags-Steuer und die städtische Mehrwert-Zuwachs-Steuer (Plusvalia municipal) zahlen, der Käufer die Grunderwerbssteuer bzw. Mehrwertsteuer, die Steuer für öffentliche Dokumente, sowie die Gebühren für Notar und Registeramt. Ausführliche Erklärung der einzelnen Steuern und Gebühren:

1. Kapital-Ertrags-Steuer

Wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufes nicht im Besitz der spanischen Aufenthaltsgenehmigung (Residencia) ist, muß er eine Vorabzahlung dieser Steuer beim zuständigen Finanzamt, innerhalb 30 Tagen nach Unterzeichnung der Escritura, leisten. Die zu zahlende Abschlagszahlung ist 3 % des angegebenen Verkaufspreises in der neuen Escritura. Die Verantwortung dieser Zahlung an das Finanzamt liegt beim Käufer. Sollte diese 3 % Steuervorabzahlung nicht gezahlt werden, so wird das Eigentum mit dieser Steuer beim Registeramt belastet.

Aus diesem Grunde behält der Käufer diese 3 % Steuervorabzahlung vom Verkaufspreis ein und überweist sie selber an das Finanzamt bzw. läßt dies durch den Notar durchführen.

Wenn der Verkäufer im Besitz der spanischen Residencia ist und sein Eigentum mit dem Gedanken verkauft, ein neues Haus hier in Spanien zu erwerben, so braucht er die 3 % Kapital-Ertrags-Steuer-Vorabzahlung nicht zu leisten. Sollte der Netto-Gewinn sogar niedrieger als der Kaufpreis sein, so muß er überhaupt keine Kapital-Ertrags-Steuer zahlen. Trotzdem muß er den Verkauf in seiner Einkommens-Steuererklärung für das Jahr mit angeben.

2. Städtische -Mehrwert-Zuwachs-Steuer (Plus Valia Municipal)

Die Plus Valia muß an die Gemeinde entrichtet werden und berechnet sich aus der Wertsteigerung des Grundstückes vom Zeitpunkt des Kaufes bis zum Zeitpunkt des Verkaufes.

Die Berechnung der Wertsteigerung des Grundstückes basiert auf einer Reihe unterschiedlicher Faktoren und wird von Gebiet zu Gebiet unterschiedlich angesetzt.

Die zu zahlende Steuer steigt mit Anzahl der Eigentumsjahre und richtet sich nach der Größe des Grundstückes. Diese Steuer muß, lt. Gesetz, durch den Verkäufer entrichtet werden. Sollten sich beide Parteien einig sein, kann diese Steuer auch durch den Käufer entrichtet werden.

3. Grund-Erwerbs-Steuer / Mehrwertsteuer

Die Grund-Erwerbs-Steuer, zahlbar durch den Käufer, beträgt 10 % des angegebenen Wertes in der neuen Escritura.

Bei Neubau oder beim Kauf einer neuen Immobilie ist anstatt der Grunderwerbssteuer die Mehrwertsteuer in Höhe von 10 % des angegebenen Wertes zu zahlen.

Die Grund-Erwerbs-Steuer / Mehrwertsteuer muß innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Unterzeichnung der Escritura entrichtet werden (Samstage zählen ebenfalls als Arbeitstage).

4. Steuer für öffentliche Dokumente

Die Steuer für öffentliche Dokumente beträgt 1,5 % des eingetragenen Wertes und ist bei allen Handlungen zu zahlen, welche durch eine öffentliche Urkunde dokumentiert werden, einen finanziellen Inhalt haben und im Grundbuch registriert werden.

5. + 6. Notar- und Registeramtgebühren

Die Notar- und Registeramtgebühren richten sich nach vorgegebenen Gebühren-Tabellen. Normalerweise kann man von einem Wert von ca. 1,5 % (für beide Gebühren) vom angegebenen Wert in der Escritura ausgehen.